最近，接触到一些购物中心项目，有严重的建筑设计问题，包括动线设计、得铺率等诸多问题，特别是建好的购物中心，虽然是新的，却对后继持续经营有严重影响，毕竟花了钱和时间，改起来真是心疼。很多业主总想将就，却留下经营困难的隐患！所以，在建筑设计开始时，商管、室内设计等要提前介入，要有运营的理念，多方配合，去完成购物中心的设计。 ——乔辉
随着资管逻辑对于购物中心行业的不断渗透，“得铺率”（亦有称“得房率”、“出铺率”）指标也越来越受到重视，成为方案评审直至施工图阶段的重要参数，甚至大有从台后走到台前，进化为纲领性指标的趋势。
一、如何提高“得铺率”
在空间尺度符合项目定位的前提下，得铺率高自然是好事。要提高得铺率，就是从非可租赁面积处着手。
购物中心建筑面积的组成包括：可租赁面积、前场公共走道面积（中庭、走道等）、后场通道面积（货运通道、消防疏散通道等）、物业、商管用房面积、设备用房、库房、管井等。
（一） 前场公共走道区域
公共区域尺度是影响得铺率的指标中最易调整的，包括过道的宽度、中庭的大小、柱网的设置等。这里试举几例：
1 / 动线设计：
通道占据了公共区域的绝大比例，同一地块动线越复杂，通道总长越长，则得铺率越低。因此，单动线设计在得铺率方面要比环形动线有先天优势，根据龙湖商业的研究，在其他条件不变的情况下，环形动线比单动线的得铺率低2%。但需要指出，绝不可只因得铺率而判断采取何种动线设计。
2 / 走道宽度：
对于单边店铺的走道，根据项目定位及人流预估，一般宽度在3-4.5米之间。
而对于双边店铺的走道，若是纯走道，通常最低宽6米，如需要预留活动空间可放宽至11米。根据大悦城的产品规划研究，中间布置岛柜的走道宽度可达13~16米。这种情况下，中间的岛柜面积可计入租赁面积，也是提高得铺率的一种方式。
我们对几种类型的走道尺寸进行了归纳，基于得铺率角度考虑，应尽可能避免出现5-6米、7-9米这样的尴尬尺度，造成面积的白白浪费。
3 / 中庭尺度：
中庭有利于提高项目可视性，并且提供举办活动的场地，但过多、过大的中庭则会造成得铺率的下降，也会导致顾客过多在活动区域逗留而降低进店概率。
对于活动用的中庭，其尺寸应满足大型活动人群聚集或主题美陈布置的功能需求。根据项目体量，主中庭开洞面积可在400-600平米左右，部分大体量或定位较高项目可放大至800平米。
成都大悦城，洞口长约34米，宽约19米，开洞面积约500平米上海 IAPM，洞口长约43米，宽约20米，开洞面积约600平米。
上海 IFC国金中心，洞口长约47米，宽约21米，开洞面积约750平米。
而对于仅作垂直交通用的中庭，宽度一般在8-10米之间，极限可低至6米左右。过小的中庭则会妨碍人的垂直视角，形成“一线天”，影响上下楼层店铺的可视性。
中庭宽度越窄，则消费者的垂直视角越小中庭过窄，会导致完全无法看到上下层的店铺
其它可注意事项，包括但不限于：铺位及柱网设计尽可能规整、中庭洞口上下对齐而不是造型各异、通向客梯、卫生间等功能空间的通道尽可能合用。也都有利于得铺率的改善，限于篇幅因素不再一一赘述，业主方可针对性地与设计院充分探讨。
（二）后场通道方面
后场通道主要解决消防疏散与后勤货运的问题。其中，核心问题是消防。
1 / 消防疏散：
消防对于得铺率影响很大，这里试举一例：选择消防模式时，如采取“背走道疏散“策略，则中庭形态更自由，空间更灵动，但所有铺位背后均要设置疏散走道，增加的后场通道面积较多。背走道疏散模式，每个铺位都从背后疏散，需要预留相应的疏散通道。而若是采用”中庭卷帘模式“，仅在有运货需求的铺位后预留通道即可，但会因消防规范对卷帘形式的限制而影响中庭形状，且有可能出现较多卷帘柱。
中庭卷帘模式，在现行消防规范下可能造成较多中庭卷帘柱。新版《建筑设计防火规范》和《建筑防排烟系统技术标准》的实施对得铺率数据带来了负面影响，因此，更需要业主与设计院密切沟通，优化消防设计，尽可能在保障项目品质的同时降低疏散走道、楼梯间对于面积的占用。
2 / 后勤货运：
货运动线对得铺率的影响相对可控，但应注意后勤走道宜与消防通道充分合用，并尽可能缩短动线总长度。
如果后期发生并铺等情况，还可将无用的后勤走道划入铺内，提升得铺率。
（三）设备用房、管井等
机电策略对购物中心得铺率同样有影响。以空调形式为例，若公共区域选择全空气系统，空调舒适度更加，但需在每个防火分区内设置1处40-60平米的空调机房，会减少铺位面积。全空气系统会带来较多空调机房，尤其在防火分区面积较小的餐饮楼层。部分对公区品质要求不高的项目，可以用吊顶风柜+新风的形式替代全空气系统，尽管有运行噪音和漏水隐患，但无需设置空调机房，对租赁面积影响较小。
在具体设计中，还可通过协调业态规划与机电设计，如餐饮业态考虑尽量垂直分布，使上下层管井合用或形成组团、不同物业形态合用机房、采用高效率机房设计来减少机房面积等方式，提高空间利用率。
（四）政策规范方面
前文提到的各项策略，都是在既定的计容面积内如何优化其它功能面积，但如果能充分利用对规范的解读，实现部分功能空间“不计容”、“少计容”，则能为提升得铺率争取到更大空间。
1 / 政策方面：
以地下空间为例，如果我们把”是否补缴地价“作为”是否计入商业建筑面积“的标准，则各地政府对于地下开发面积的不同认定政策，会带来得铺率分母的差异。在某些地方，可将大量地下机房及后勤空间排除在商业建筑面积以外，不仅能提高得铺率，更可降低土地投资成本，提高项目回报。
2 / 规范方面：
新版《建筑防排烟系统技术标准》出台后，机房的计容问题进一步得到凸显，如能通过研究新技术、新解读，对此加以改善，就具有积极的意义。
此处试举两例：
1、屋面机房，如能适用“屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计入容积率”的规定，则可避免按照”结构层高2.2m以上计算全面积、2.2m以下计算1/2面积“的算法，减少总计容面积。
2、部分商场层高较高，可通过设置夹层作为非机动车库、设备机房等方式，在满足功能及规范要求的前提下少计容甚至不计容。
消防规范同样如此，对于某些基地存在高差的购物中心，积极争取消防概念上的多首层化、或将半地下空间的局部认定为地上，也可显著减少疏散通道和楼梯间的面积。鉴于该方面专业性强、地区差异显著，业主方应当在方案阶段即引入熟知当地规范的深化设计单位配合，以便起到事半功倍的效果。
二、是否“得铺率”高就一定好？
尽管前文提到了得铺率在购物中心资产管理中的重要作用，但仍需要强调，一昧追求“得铺率”也并不是正确的做法。
（一）得铺率应当与项目定位所匹配
我们分析比对不同开发商的得铺率指标不难发现，在得铺率的设定上，不能抛开空间、定位空谈指标。
以前文提到的案例来说，得铺率接近65%的凯丹广场（现已更名为凯德广场·新南）因周边成熟社区提供了良好的客流基础，而项目本身体量较小，因此以牺牲中庭大小、走道增加多经点位等为代价换来了足够的品牌丰富度。成都凯德广场·新南，走道仅宽3.5米，且中庭增加岛柜以拓展经营面积，而对于高端商场，只有营造更舒适、更宽阔的购物环境才能与内部商户的定位相匹配，切不可因盲目追求得铺率来挤压空间尺度。
对于此类项目，适当的浪费反而是一种“有意义的奢侈”。北京侨福芳草地，巨大的中庭尺度，给了艺术品充分的展示空间。对于地处偏远，周边客流不足以支撑日常经营，又或是商圈竞争激烈，因而需要定期举办大型活动集客的购物中心，一方面规划时应当留下足够的活动场地，另一方面通道的设计也应满足活动期间的高峰通行需求。
这种情况下得铺率也不宜过高，避免“有资源无场地”的困境。西安大悦城，1,500平米室内下沉广场，成为各类活动的“核心主场”，随着线上消费比重的不断增加，购物中心如何营造顾客舒适、轻松的购物体验就显得格外重要。从环境心理学角度而言，尺度的设计会影响人们的购物行为，越窄的道路往往通行速度越快，而适当放宽走道则有助于顾客放缓步伐，把更多的时间放在浏览橱窗及进店选购上。
将得铺率做到极致的“百货商场”，就因其过于逼仄的空间感受而令顾客感到乏味，不断涌现整改甚至关门潮。因此，购物中心在设计时，切忌盲目认为得铺率越高越好，从而走上百货的老路。
（二）“得铺率”要与铺位设计相互平衡
一般而言，主力店占比越高，得铺率则越高。举个很简单的例子，如果我们把1,500平米的餐饮街区分租给15个小店铺，租赁面积大概在600平米左右；但如果整租给1个冰场，租赁面积即为1,500平米，得铺率100%。
但是如果我们算租金，那么作为主力店的冰场租金显然低于600平米小店铺的租金之和。同样的，大面积、大进深店铺越多，得铺率越高，但其在招商过程中的议价能力有限，即使运营期业绩提升，但由于店铺过深，也往往无法切割为小铺，带来额外的租金溢价。过大过深的铺位会导致可选择的商户有限，租金水平往往较低。
我们在最开始的时候提过，提高得铺率的目的是从收入和成本端双向提高NOI表现，其中收入端：总租金收入 = 全场平均租金 X 得铺率 X 商业建筑面积。如果只考虑得铺率，导致小铺占比太少，或是平均进深太大，则代表着产生了过多的主力店、大面积或大进深店铺，将对平均租金产生损害，亦无益于项目的整体收益。
业内有两种常见方法来避免这一情况：
第一是看“小铺率”，即一定面积（如150平米）以下的铺位数量占全场铺位数量的比例，比例越大则小铺越多；第二是看“平均面宽进深比”，即各个铺位面宽/进深的平均值，比值越小则说明进深越大。通常而言，零售店铺面宽进深比在1/2-1/2.5左右，如果超过1/3，则铺位过深较为难用，也会影响租金水平。
因此，必须要把得铺率与铺位设计相结合，才能更全面地做好方案把控，真正服务于改善经营业绩的目的。
（三）不同楼层的“得铺率”价值不同
就像不同楼层的租金完全不同，不同楼层的得铺率也有不同的价值，因此只关注整体而不关注局部是不够的。
通常而言，地铁层、地面层是全场租金价值最高的区域，但这些区域又往往是机房、楼梯、出入口最多的区域。所以要重点着眼这两层的“楼层得铺率”。首层由于中庭、疏散楼梯间等影响，得铺率一般会比全场得铺率低8%左右，这一数据可供参考。
如果整体得铺率较高，但关键楼层的得铺率显著偏低，就应当引起重视并设法解决，毕竟，最值钱的楼层值得我们投入最多的心思和资源。
三、总结
“得铺率”指标日益受到追捧，反映的是开发商越来越重视购物中心经营效益的趋势，这是行业进一步成熟的利好，也是本文内容的重要背景。
最终我们想指出两点：
1、商业项目设计是一个复杂而系统的工程，需要对各方面因素做好兼顾与权衡，绝不是靠一两个指标就可以确定的。切不可因为“得铺率”重要，就不惜代价去盲目追求。
2、对于持有型购物中心，资产增值是王道。要实现这点，就必须坚持开发与运营的逻辑连贯性，保持项目定位、空间设计、招商运营的思路统一。因此设计方案前，一定要项目定位先行；设计过程中，设计团队与商管团队需要充分沟通，相互支持，才能打磨出一个理想的产品。
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